Bailleurs, il ne vous reste plus que vos yeux pour pleurer
Dernière mise à jour : 7 avr. 2021
Après les mesures prises par le gouvernement aux termes de son ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020[1] qui ont interdit les bailleurs de recourir à des procédures d’exécution forcée pour le recouvrement des loyers commerciaux ou de sanctionner le défaut de paiement durant la première période de confinement sans pour autant suspendre l’exigibilité des loyers, les bailleurs pensaient pouvoir, à compter du 11 septembre 2020, sanctionner les locataires indélicats par la mise en jeu de la clause résolutoire.
Cet espoir a été de très courte durée.
En effet, l’article 14[2] de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020[3], neutralise de nouveau les sanctions pour défaut de paiement des loyers commerciaux et professionnels, et ce, de manière rétroactive à compter du 17 octobre 2020.
Sont protégés toutes personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative, ayant moins de 250 salariés, un chiffre d’affaires inférieur à 50 millions d’euros et une perte de chiffre d’affaires de plus de 50 % au titre du mois de novembre 2020 (décr. n° 2020-1766, 30 déc. 2020[4]).
Sont concernés les loyers et charges dus pour la période au cours de laquelle l’activité du preneur a été affectée par une mesure de police et jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date de cessation de ladite mesure de police. La loi du 15 février 2021 ayant autorisé la possibilité de prolonger l’état d’urgence sanitaire jusqu’ au 31 décembre 2021, le délai de protection des locataires pourrait ainsi courir jusqu’au 28 février 2022. En l'état actuel, la période de protection expirera au 1er août 2021.
Les loyers et charges restent exigibles pendant cette nouvelle période protégée, mais les preneurs « ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée ».
« Toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, à l’encontre des locataires pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives est réputée non écrite ».
Le Bailleur ne pourra non plus prendre des mesures conservatoires (hypothèques, saisies …), ni actionner les suretés personnelles et réelles telles que les gages, nantissements ou cautionnements.
Enfin, toutes les mesures d’exécution initiées par le bailleur avant le 17 octobre 2020 sont suspendues jusqu’à l’expiration de la période protégée.
En résumé, face à une situation d’impayé et dès lors que le preneur remplit les conditions définies par le décret du 30 décembre 2020, le bailleur ne peut qu’attendre la fin de l’état d’urgence sanitaire pour agir.
Vouloir protéger les commerçants durement affectés par la crise sanitaire est parfaitement compréhensible.
Mais comment justifier le sacrifice imposé aux bailleurs dont les revenus fonciers constituent pour certains leurs seuls revenus ? Attendre plus d’un an pour pouvoir exiger le paiement des arriérés de loyers et charges qui se seront accumulés et se trouver confronté à l’état de cessation de paiement de ses locataires ? Où est le bien public et où est l’intérêt général ?
[1] Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période. [2] I. - Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l'article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l'état d'urgence sanitaire ou du 5° du I de l'article L. 3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu'elle est prise par le représentant de l'Etat dans le département en application du second alinéa du I de l'article L. 3131-17 du même code. Les critères d'éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la mesure de police administrative. II. - Jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée. Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires. Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite. III. - Le II ne fait pas obstacle à la compensation au sens de l'article 1347 du code civil. IV. - Le II s'applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l'activité de l'entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I. Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu'à compter de l'expiration du délai mentionné au premier alinéa du II. En outre, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l'encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu'à la date mentionnée au même premier alinéa. V. - Jusqu'à l'expiration du délai mentionné au premier alinéa du II, ne peuvent procéder à la suspension, à l'interruption ou à la réduction, y compris par résiliation de contrat, de la fourniture d'électricité, de gaz ou d'eau aux personnes mentionnées au I pour non-paiement par ces dernières de leurs factures : 1° Les fournisseurs d'électricité titulaires de l'autorisation mentionnée à l'article L. 333-1 du code de l'énergie ; 2° Les fournisseurs de gaz titulaires de l'autorisation mentionnée à l'article L. 443-1 du même code ; 3° Les fournisseurs et services distribuant l'eau potable pour le compte des communes compétentes au titre de l'article L. 2224-7-1 du code général des collectivités territoriales. En outre, les fournisseurs d'électricité ne peuvent procéder au cours de la même période à une réduction de la puissance distribuée aux personnes concernées. Le présent V s'applique aux contrats afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où l'activité des personnes concernées est affectée par une mesure de police administrative mentionnée au I. Les personnes mentionnées au même I attestent qu'elles remplissent les conditions pour bénéficier du présent V, selon des modalités précisées par décret. VI. - Les fournisseurs d'électricité titulaires de l'autorisation mentionnée à l'article L. 333-1 du code de l'énergie et les fournisseurs de gaz titulaires de l'autorisation mentionnée à l'article L. 443-1 du même code alimentant plus de 100 000 clients, les fournisseurs d'électricité qui interviennent dans les zones non interconnectées au réseau métropolitain continental, les entreprises locales de distribution définies à l'article L. 111-54 dudit code ainsi que les fournisseurs et services distribuant l'eau potable pour le compte des communes compétentes au titre de l'article L. 2224-7-1 du code général des collectivités territoriales sont tenus, à la demande des personnes mentionnées au I du présent article, de leur accorder le report des échéances de paiement des factures exigibles entre le 17 octobre 2020 et l'expiration du délai mentionné au premier alinéa du II et non encore acquittées. Ce report ne peut donner lieu à des pénalités financières, frais ou indemnités à la charge des personnes précitées. Le paiement des échéances ainsi reportées est réparti de manière égale sur les échéances de paiement des factures postérieures, sur une durée ne pouvant être inférieure à six mois. Le présent VI s'applique aux contrats afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où l'activité des personnes concernées est affectée par une mesure de police administrative mentionnée au I. Lorsqu'elles demandent à leur fournisseur le rééchelonnement du paiement des factures, les personnes mentionnées au même I attestent qu'elles remplissent les conditions pour bénéficier du présent VI, selon des modalités précisées par décret. VII. - Le présent article s'applique à compter du 17 octobre 2020. VIII. - Le présent article est applicable à Wallis-et-Futuna. [3] LOI n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire (1). [4] Décret n° 2020-1766 du 30 décembre 2020 relatif aux bénéficiaires des dispositions de l'article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire
Réf : DAGRAS (F.), « Bailleurs, il ne vous reste plus que vos yeux pour pleurer », Doctrin’Actu mars 2020, art. 162