L’exécution forcée de la promesse unilatérale de vente est-elle contraire aux droits de l’Homme ?

Mis à jour : mars 10


Par un arrêt rendu le 17 octobre 2019 [1], la troisième chambre civile de la Cour de cassation, saisie d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) a affirmé que la question qui lui a été posée ne représentait pas le caractère sérieux nécessaire à la transmission de cette dernière au Conseil Constitutionnel.



L’article 1124 du Code civil [2], tel que modifié par l’ordonnance du 10 février 2016, définit désormais la promesse unilatérale comme étant « Le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. » En outre, l’alinéa 2 dudit article précise que « La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis ».


La grande réforme du droit des contrats initié par l’ordonnance du 10 février 2016 et complété par la loi de ratification du 20 avril 2018 a abandonné la solution antérieure selon laquelle seule une réparation par équivalent pouvait être obtenue par le bénéficiaire victime d’un retrait, tel qu’il ressortait notamment de la jurisprudence Consorts Cruz du 15 décembre 1993 [3].


Désormais, si le promettant révoque son engagement pendant le délai d’option alors que le bénéficiaire entend lever celle-ci, ce dernier pourra y parvenir effectivement en le forçant à conclure l’acte définitif de vente, à la condition que le promettant n’ait pas entre-temps contracté avec un tiers de bonne foi.


Cette nouvelle disposition, vient en conséquence accroître l’efficacité de la promesse unilatérale de vente. Mais il convient de se demander si elle n’est pas contraire à la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen et, plus précisément, au principe de liberté contractuelle contenu dans l’article 4 et au droit de propriété visé par l’article 17 ? Il s’agit ainsi de la question prioritaire de constitutionnalité qui a été soulevée devant le juge de la mise en état d’un tribunal de grande instance à l’occasion d’un litige entre sociétés. Pour un bref rappel des faits, la société bénéficiaire ayant assigné la SCI qui lui avait promis la vente d’un immeuble en perfection de celle-ci, puis transmise par ce dernier à la Cour de cassation.


Conformément à la procédure de transmission d’une QPC au Conseil Constitutionnel, la troisième chambre civile de la Cour de cassation constate ainsi que la disposition contestée est bien applicable au litige, et qu’elle n'a pas déjà été déclarée conforme à la Constitution dans les motifs et le dispositif d'une décision du Conseil constitutionnel. Toutefois, la Haute juridiction juge que la question posée, ne portant pas sur l’interprétation d’une disposition constitutionnelle dont le Conseil n’aurait pas eu l’occasion de faire application, n'est en conséquence pas nouvelle.


En effet la troisième chambre civile de la Cour de Cassation précise que « Selon l’article 1124, alinéa 1er, du Code civil, dans une promesse unilatérale de vente, le promettant donne son consentement à un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire, de sorte que la formation du contrat promis malgré la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter ne porte pas atteinte à la liberté contractuelle et ne constitue pas une privation du droit de propriété ».


Ainsi, en affirmant que la question ne présentant pas un caractère sérieux, le magistrats du quai de l’horloge prononce ainsi un non-lieu à renvoi au Conseil constitutionnel. Car en effet, si privation de propriété il y a, celle-ci a été librement consentie, or il n'y a de privation de propriété que si le transfert s'opère contre la volonté du propriétaire tel que l’a précisé le Conseil constitutionnel a plusieurs reprises [4].


En conclusion, les magistrats du quai de l’horloge ont considéré que la révocation d’une promesse unilatérale de vente ne porte pas atteinte à la liberté contractuelle et ne constitue pas une privation du droit de propriété.


[1] Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 octobre 2019, 19-40.028.

[2] Article 1124 du Code civil.

[3] Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 15 décembre 1993, 91-10.199

[4] Décision n° 2010-60 QPC du 12 novembre 2010


réf. : BONNET (C.), "L’exécution forcée de la promesse unilatérale de vente est-elle contraire aux droits de l’Homme ?", Doctrin'Actu novembre 2019, art. 106

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