La réponse ministérielle DELPON, une bonne résolution en avance

Abstract :

L’avance sur un contrat d’assurance-vie est un mécanisme encore trop méconnu du grand public, dont l’intérêt vient d’être renforcé par la Réponse Ministérielle Delpon (JOAN 18 Décembre 2018 - question n°11053) [1]. Cette réponse s’inscrit dans un contexte économique et patrimonial particulier, et ouvre des perspectives intéressantes pour les futures stratégies patrimoniales gagnantes.

Cette réponse ministérielle admet la déductibilité des intérêts remboursés dans le cadre d’une avance, à condition que cette avance ait été consentie « pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration d’immeubles donnés en location ». Ces intérêts peuvent donc être déduits de la base taxable des revenus fonciers lorsque le contribuable a opté pour le régime réel.

Il s’agit d’une bonne nouvelle dans un contexte économique et social tendu, renforcé par l’annonce du Projet de Loi de Finances 2019 [2] qui prévoit une modification de la notion d’abus de droit, et fait peser une grande insécurité juridique sur les contribuables français.

Les stratégies patrimoniales sont dans le viseur de Bercy et plusieurs signaux faibles semblent selon nous annoncer des changements à plus grande échelle. Pour comprendre cette annonce, il est nécessaire de se poser plusieurs questions :

1. Tout d’abord, qu’est-ce qu’une avance ?

Cette réponse ministérielle concerne les avances sur contrat d’assurance-vie.

Il s’agit d’un prêt consenti par l’assureur au détenteur d’un contrat d’assurance-vie, dont le montant varie en fonction de la valeur de rachat et la composition du contrat d’assurance-vie. L’article L. 131-21 du Code des Assurances [3] limite ce mécanisme à la valeur de rachat du contrat : « Dans la limite de la valeur de rachat du contrat, l'assureur peut consentir des avances au contractant. » La FFSA, (Fédération Française des Sociétés d’Assurances) conseille aux assureurs de limiter le montant des avances entre 60% et 80% de la valeur du contrat selon la composition des supports (Fonds Euros ou Unités de Compte).

Chaque contrat énonce dans ses conditions particulières, les modalités d’avances permises pour le souscripteur. A la différence du rachat partiel ou total, l’avance ne modifie pas la valeur de rachat du contrat, et ce faisant, la rémunération continue de s’appliquer sur l’entier capital. En revanche, comme tout prêt classique, elle génère un remboursement et des intérêts.

Néanmoins, elle peut être remboursée à tout moment, et sans indemnité de remboursement anticipé. L’avance permet donc au détenteur du contrat d’obtenir des liquidités sans devoir procéder à un rachat partiel ou total sur son contrat.

L’administration fiscale confirme que le détenteur va pouvoir déduire les intérêts de cette avance de ses revenus fonciers sous certaines conditions qu’il convient de bien analyser.

2. Dans quelles conditions ces intérêts vont-ils être déductibles ?

Plusieurs observations découlent de cette annonce, avec d’abord l’objet de l’avance, c’est à dire, la raison pour laquelle le contractant l’a sollicité. La dépense réalisée grâce à l’avance doit avoir pour objet « la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration d’immeubles donnés en location ».

Elle peut donc être utilisée aussi bien pour financer un investissement locatif, que pour réaliser des travaux d’amélioration ou de conservation dans un bien locatif.

La déduction des intérêts s’opère sur la fiscalité des revenus fonciers. De cette observation découle naturellement le type de location : le bien immobilier doit être mis en location nue.

Les locations meublées répondent d’un régime différent et sont imposés par l’administration fiscale comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). En se contentant de permettre la déduction des intérêts de l’avance des revenus fonciers, l’administration fiscale exclue du champ de sa réponse les locations meublées. Qui plus est, le contribuable doit avoir opté pour le régime réel. En effet, si ce-dernier opte pour le micro foncier il bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30% en contrepartie duquel on ne peut obtenir aucune autre déduction (Article 32 du Code Général des Impôts)

Le champ d’application de cette annonce est donc limité par ces conditions à respecter pour bénéficier de cette annonce, et ne concerne, qui plus est, que les contribuables détenteurs d’un contrat d’assurance-vie, dans la limite de leur valeur de rachat.

3. Quelles sont les perspectives de stratégies fondées sur l’avance dans le contexte actuel ?

Prenons de la hauteur avec quelques chiffes sur l’assurance-vie, placement préféré des Français qui totalisait en Octobre 2018, un encours de 1700 Milliards d’euros.

Si chaque détenteur de contrat d’assurance-vie sollicite une avance, consentie à hauteur de 60% du capital de son contrat, cela peut représenter potentiellement 1020 Milliards d’euros de liquidités injectées dans le marché immobilier locatif, et participer entre autres, à la remise à niveau énergétique du parc immobilier Français.

Cela est également positif pour les détenteurs d’immobilier taxé aux revenus fonciers, qui pâtissent aujourd’hui d’une fiscalité désavantageuse sur les revenus tirés de ces locations. En effet, ces revenus fonciers sont imposées directement à la tranche marginale d’imposition du contribuable (0%, 14%, 30%, 41% ou 45%), auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2%) soit, selon la tranche dans laquelle il/elle se trouve : 17,2%, 31,2%, 47,2%, 58,2%, 62,2% de ces revenus fonciers captés par l’administration fiscale.

Les tranches les plus hautes se retrouvent dans une situation ou leurs revenus restants après impôts sont inférieurs à leur facture fiscale, alourdie par la taxe foncière, les éventuelles charges de copropriété et frais de gestion..

Face à cette problématique fiscale, beaucoup de contribuables ont fait le choix, lorsque c’était envisageable, de basculer leur bien en location meublée, en le garnissant, et bénéficient du régime fiscal beaucoup plus avantageux du LMNP ou LMP (Loueur Meublé - Non - Professionnel).

D’autres ont fait le choix de placer le ou les biens dans une SCI (Société Civile Immobilière) afin de bénéficier de l’option pour l’impôt sur les sociétés et les avantages qu’il peut représenter (tranches plus basses d’imposition et amortissement de la valeur du bien).

Toutefois, et l’on en arrive à ce que nous évoquions en introduction, le contexte fiscal actuel est très particulier pour les stratégies patrimoniales depuis l’annonce dans le PLF 2019 (Projet de Loi de Finances pour 2019) de la modification de la notion d’abus de droit.

En effet, dès lors que le volet fiscal est abordé dans le cadre d’une stratégie, la marge de manoeuvre du contribuable et de son conseil est encadrée par la notion d’abus de droit.

L’article L64 du Livre des Procédures Fiscales [4] fait peser sur tout contribuable un risque de redressement en cas d’opération réalisée à but « exclusivement fiscal » qu’elle qualifie comme n’ayant « pu être inspirés par aucun autre motif que celui d'éluder ou d'atténuer les charges fiscales que l’intéressé ».

Le recours pour éviter l’article L64 du Livre des Procédures Fiscales consiste à prouver que l’opération revêt un but supplémentaire (par exemple l’organisation de son patrimoine, une meilleure facilité de gestion entre ses héritiers…) pour faire tomber le caractère « exclusif » et éviter le redressement.

Désormais, sous l’égide de la nouvelle définition toute option par le contribuable faisant naître un avantage fiscal, entraine un risque d’abus de droit, lorsque ce dernier est « principalement fiscal ».

Or, en reprenant notre exemple du contribuable qui aurait basculé en location meublée ou en SCI à l’impôt sur les sociétés pour éviter l’imposition aux revenus fonciers : comment justifier un but non fiscal ?

Comment justifier les lourdeurs administratives, comptables d’une mise en société ou en meublé alors que le bien peut être loué nu plus facilement, sans voir automatiquement l’intérêt fiscal qui a justifié l’opération ?

Dans ce contexte, le risque de redressement pourra inciter certains contribuables à pour leur bien au régime foncier, en location nue.

Une stratégie mixant avance sur contrat d’assurance-vie et importants travaux pour générer du déficit foncier, et réduire son imposition pourra également être envisagée. Ainsi, ils remettent leur bien en état, augmentent son attractivité locative, et réduisent leur forte imposition et leur facture énergétique.

Elle est également intéressante pour les investisseurs ayant atteint leur endettement maximal ou un âge avancé. Ces investisseurs non éligibles au crédit bancaire pourront continuer à investir grâce à cette apport de liquidités, ou remettre un bien en état avant de le transmettre à ses héritiers. De même, l’avance peut devenir une alternative intéressante au crédit classique si une forte remontée des taux actuellement historiquement bas venait à en réduire l’accès.

Enfin, l’annonce du projet de Loi De Normandie pour 2019 qui souhaite étendre les conditions de réduction fiscale de la Loi Pinel à l’immobilier ancien dans le cadre du Plan d’Action Cœur de Ville concourt à l’intérêt de cette annonce.

Dans ces 222 villes moyennes concernées par ce plan où le prix des biens sont relativement bas, il pourra être intéressant de solliciter un avance pour financer un investissement dans ce cadre, et concourir au renouveau des centre-ville en contrepartie d’une réduction d’impôts et d’un investissement patrimonial durable. En conclusion, sur la base de leur patrimoine détenu en assurance-vie, les contribuables Français verront donc dans cette annonce, l’opportunité de créer de nouvelles stratégies, dans un contexte fiscal relativement défavorable.

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[1] JOAN 18 Décembre 2018 - question n°11053 [2] Projet de Loi de Finances 2019 [3] L.131-21 du Code des Assurances [4] article L64 du Livre des Procédures Fiscales

réf. : ORMIÈRES (A.), "La réponse ministérielle DELPON, une bonne résolution en avance", Doctrin'Actu janvier 2019, art. 16