La violation d'un pacte de préférence par une promesse unilatérale de vente
Dernière mise à jour : 29 août 2019
Le 6 décembre 2018, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a été amenée à se prononcer sur la violation d’un pacte de préférence par la conclusion d’une promesse unilatérale de vente conclue avant l’expiration de ce dernier [1].
Voici un bref rappel des faits : en date du 28 octobre 1999, le propriétaire d’un appartement a conclu un pacte de préférence visant à consentir à un tiers un droit de préférence en cas de vente de ce bien, et ce, pour une durée de dix ans.
Par la suite, le promettant a conclu le 2 septembre 2009 une promesse unilatérale de vente au profit d’une personne autre que le bénéficiaire du pacte, et, suivant acte notarié en date du 16 novembre 2009, le bien a été vendu.
Suite à cette vente, le tiers bénéficiaire du pacte a agi afin de demander l’annulation de la vente et sa substitution dans les droits de l’acheteur.
La Cour d’appel de Fort-de-France, dans son arrêt du 25 avril 2017, rejette les prétentions sus-évoquées et retient que les termes du pacte ne permettent aucunement de conclure qu’en cas d’intention de vendre l’obligation de laisser la préférence concerne ledit pacte, et que seule la date de l’échange des consentements est à prendre en considération. Ainsi, compte tenu du fait que l’acte intervenu avant le terme du pacte de préférence est une promesse unilatérale de vente, la vente ne pouvait prendre effet qu’à la levée de l’option, postérieure à ce terme.
La Haute juridiction a donc censuré l’arrêt au motif que le pacte de préférence implique l’obligation, pour le promettant, de donner préférence au bénéficiaire lorsqu’il décide de vendre le bien.
Pour mémoire, le pacte de préférence a été inséré à l’article 1123 du Code civil [2] par l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016. Né de la pratique et de la jurisprudence, le pacte de préférence se définit comme une convention par laquelle le propriétaire d’un bien (le promettant) s’engage envers une personne (le bénéficiaire) à lui proposer d’acquérir ce bien par priorité avant de le céder à quelqu’un d’autre.
Le pacte de préférence entre donc dans la catégorie des avant-contrats, et ce au même titre que la promesse unilatérale de vente dont il est question dans l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation.
Pour la première fois à travers cet arrêt, la Cour de cassation est venue se prononcer sur la violation d’un pacte de préférence par la conclusion d’une promesse unilatérale.
En l’espèce, la violation du pacte était peu évidente et délicate à caractériser car la promesse unilatérale de vente soutenue comme violant le pacte est d’une nature différente de ce dernier.
En conséquence, la question de la violation dépendra de la rédaction du pacte et de la nature juridique des opérations visées.
Or, par leur contenu même, les pactes de préférence viennent poser une restriction au droit de disposer du bien, et donc au droit de propriété. Ils doivent donc en principe être interprétés de manière relativement stricte.
On peut donc aisément comprendre la décision de la Cour de cassation qui vient poser en principe que le pacte de préférence doit être respecté dès l’avant-contrat et ne peut être violé par la conclusion d’une promesse unilatérale de vente au profit d’un tiers au pacte durant sa durée.
Mais cet arrêt nous pousse également à aller plus loin. En effet, peut-on donc se demander si cette primauté du pacte de préférence dès sa conclusion en qualité d’avant contrat ne revient donc pas à un échange pur et simple de consentement ?
En outre, on peut s’interroger également sur la mauvaise foi du promettant.
En effet, il avait été jugé par la Cour d’appel de Nancy [3] que le promettant viole le pacte de préférence s’il réalise certaines démarches précontractuelles en vue de la vente du bien à un tiers avant l’expiration du pacte et ce même si les actes de vente définitifs sont signés après le terme de celui-ci. Or, il s’agit d’une situation d’espèce qui peut aisément être mise en parallèle avec la situation de l’arrêt objet de cet article.
Enfin, il est important de rappeler qu’en cas de vente conclue en violation du pacte, l’alinéa 2 de l’article 1123 du Code civil dispose que le « Lorsqu'un contrat est conclu avec un tiers en violation d'un pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi. Lorsque le tiers connaissait l'existence du pacte et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu ».
Ainsi, il conviendra d’analyser avec attention l’arrêt rendu par la Cour d’appel Fort-de-France, autrement composée.
[1] Cass. 3ème Civ., 6 décembre 2018, n°17-23.321
[3] CA Nancy, 6 juin 2015, n°01/01325
réf. : BONNET (C.), "La violation d'un pacte de préférence par une promesse unilatérale de vente", Doctrin'Actu janvier 2019, art. 24