Limite de propriété et ouvertures, quelles règles pour les vues et les jours ?
Par le présent article, il convient de rappeler brièvement les règles relatives aux ouvertures lors d’une construction en limite de propriété.
En vertu de l'article 544 du Code civil (1), la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Si en application de ce principe, le propriétaire d'un fonds est libre de pratiquer des ouvertures dans un mur, cette liberté est néanmoins encadrée suivant la situation juridique du mur, des fonds voisins ou encore la qualification de l'ouverture à laquelle il est procédé par les articles 675, 676 et 677 du Code civil (2), respectivement repris par les articles L.112-9, L.112-10 et L.112-11 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) (3).
La jurisprudence précise que les restrictions posées par ces dispositions ne s'appliquent qu'à des fonds contigus (4). La notion de contiguïté désigne la situation de deux propriétés appartenant à des personnes différentes et se joignant.
Au contraire, si les deux fonds sont séparés par un espace de terrain appartenant à un tiers, même relevant du domaine public, ces règles ne trouvent pas à s'appliquer.
En présence de deux fonds contigus, l'article 675 du Code civil exige le consentement du propriétaire du fonds voisin si le mur sur lequel l'ouverture est pratiquée est mitoyen, c'est-à-dire lorsqu'il appartient aux deux propriétaires. Ainsi, en présence d'un mur mitoyen le voisins ne peut, sans le consentement de l'autre, pratiquer dans le mur aucune fenêtre ou ouverture, de quelque manière que ce soit, même à verre dormant (verre fixe et translucide ne laissant passer que la lumière, sans la vue).
Si le mur sur lequel l'ouverture est pratiquée n'est pas mitoyen, il convient de respecter les règles liées aux servitudes de vue et notamment distinguer selon que le mur joint ou ne joint pas immédiatement le fonds contigu.
Si le mur le joint immédiatement, le propriétaire ne peut ouvrir que des jours, c'est-à-dire des ouvertures qui laissent passer la lumière mais pas l'air. Ces jours doivent satisfaire à certaines conditions techniques, conçues pour empêcher de regarder facilement le fonds voisin. L'ouverture doit être garnie d'un treillis de fer dont les mailles ne doivent pas avoir plus de dix centimètres d'ouverture, et ne doit pas pouvoir s'ouvrir. Le jour doit être pratiqué à 2,60 mètres au-dessus du sol de la pièce que l'on veut éclairer si elle se trouve au rez-de-chaussée. Cette hauteur est portée à 1,90 mètre s'il s'agit d'une pièce située dans un étage supérieur.
Si le mur se trouve en retrait du fonds contigu et ne le joint pas immédiatement, son propriétaire a le droit d'y pratiquer aussi des vues. Celles-ci correspondent à des ouvertures ordinaires non fermées ou pourvues de fenêtres qui peuvent s'ouvrir, laisser passer l'air et permettre d'apercevoir le fonds voisin et d'y jeter des objets (5).
Les juges du fond apprécient souverainement, au cas par cas, si une ouverture peut être qualifiée de vue en fonction d'un faisceau d'indices : la dimension de l'ouverture, sa situation et notamment sa hauteur dans le mur, sa finalité, l'incommodité subséquente, les matériaux employés, et de manière générale le risque d'indiscrétion qui résulterait d'un usage normal des lieux.
Les articles 678 et 679 du Code civil (6) obligent le propriétaire à respecter une distance minimale de 1,90 mètre entre les deux fonds pour l'établissement de vues droites et de 0,60 mètre pour les vues obliques.
L'article 680 du Code civil (7) précise que ces distances se comptent depuis le parement extérieur du mur où l'ouverture se fait et, s'il y a des balcons ou semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés.
A défaut de respect de ces dispositions, le voisin subissant une ouverture irrégulière peut demander sa suppression (8).
(1) Article 544 du code civil
(2) Articles 675, 676 et 677 du code civil
(3) Articles L. 112-9, L. 112-10 et L. 112-11 du CCH
(4) Cass, 3ème civ., 22 mars 1989, n° 87-16753 ; Cass, 3ème civ., 21 décembre 1987, n° 86-16177 ; Cass, 3ème civ, 23 novembre 2017, n° 15.26761
(5) R. Béraud et J. Debeaurain, Mitoyenneté, clôture, bornage, servitudes : Sirey 1981
(6) Articles 678 et 679 du code civil
(7) Article 680 du code civil
(8) Pour un exemple concernant cette dernière solution : Cass, 3ème Civ., 26 février 1974, pourvoi n° 72-13.235
Source : Sénat - R.M. N° 13747 - 2020-07-09