Requalification d'un bail saisonnier en bail commercial : Prescription biennale exigée
Dans un arrêt du 17 septembre 2020, la troisième chambre civile de la Cour de cassation s'est prononcée sur l'action en requalification d'un bail saisonnier en bail commercial et sa soumission à la prescription biennale [1].
Un bref rappel des faits s'impose. Par deux actes intitulés « bail saisonnier » en date du 26 janvier 2012 et du 28 janvier 2013, le bailleur a donné à bail à son preneur un même local respectivement pour des durées d’une année et de onze mois, devant ainsi se terminer les 25 janvier 2013 et 26 décembre 2013. En sus, le 20 décembre 2013, les parties ont conclu un bail dit « précaire » portant sur le même local pour une durée cette fois de vingt-trois mois à compter du 27 décembre 2013. Anticipant la fin de cette relation contractuelle, le bailleur a adressé à son preneur deux lettres recommandées avec demande d’avis de réception des 27 et 30 octobre 2015, afin de rappeler à ce dernier que le bail arrivait à terme et qu’il devait impérativement libérer les locaux.
Le 16 décembre 2015, le preneur a assigné le bailleur afin de voir juger que le statut des baux commerciaux était applicable aux baux conclus depuis le 26 janvier 2012 et qu'en conséquence, il était titulaire d’un bail de neuf ans soumis au statut des baux commerciaux.
Une question annexe a été soumise à la Cour de cassation quant à la recevabilité de l'intervention volontaire du conjoint du bailleur, ayant le statut de conjoint de collaborateur. La cour élude rapidement cette question en rappelant que le fond objet desdits baux est un bien commun mais que seule l'épouse est titulaire du bail, et, qu'en conséquence, l'intervention volontaire de conjoint ne pouvait être recevable.
Le bailleur s'est pourvu en cassation avec pour moyen principal celui de demander la requalification desdits contrats en baux commerciaux pour que leur soient appliqué le régime de ces derniers.
De manière très didactique, la troisième chambre civile appuie son raisonnement sur les articles L. 145-5 et L. 145-60 du code de commerce dans leur rédaction antérieure à celle issue de la loi du 18 juin 2014, en considérant que l'action en requalification du bail saisonnier est soumise à la prescription biennale.
En effet, l'article L. 145-60 du code de commerce pose le principe selon lequel toutes les actions relevant des dispositions propres au statut des baux commerciaux se prescrivent par 2 ans. La Cour de cassation considère que la demande qui tend à la reconnaissance du statut des baux commerciaux est soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce et le délai de prescription court à compter de la conclusion du contrat, peu important qu'il ait été tacitement reconduit [2]. Il s'agit d'une jurisprudence constante de la Cour de cassation, qu'elle décline en fonction de la nature de l'action en requalification.
La Cour de cassation considère également que le point de départ de la prescription biennale applicable à la demande tendant à la requalification d'une convention en bail commercial court à compter de la date de la conclusion du contrat, peu important que celui-ci ait été renouvelé par avenants successifs [3].
Ainsi en l'espèce, la troisième chambre civile, tout comme la cour d'appel d'Aix-en Provence, considère que le point de départ de la prescription de l'action en requalification est fixé au 27 décembre 2013, date à laquelle le contrat de bail « précaire » a commencé. Elle considère, en conséquence, que la demande de requalification du preneur engagée le 16 décembre 2015 n'était aucunement prescrite. La Cour de cassation casse donc l'arrêt d'appel qui considérait cette action comme prescrite.
Par cet arrêt, la troisième chambre civile assoie sa jurisprudence en matière d'application de la prescription biennale aux actions de requalification en bail commercial, en l'appliquant cette fois aux baux saisonniers.
[1] Civ. 3e, 17 sept. 2020, n° 19-18.435
[2] Civ. 3e, 11 juin 2013, n° 12-16.103 [3] Civ. 3e, 7 sept. 2017, no 16-23.590
réf. : Pôle droit des affaires, "Requalification d'un bail saisonnier en bail commercial : Prescription biennale exigée", Doctrin'Actu septembre 2020, art. 140
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